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§ Steuern beim Kauf der Immobilie
                            
   Es wird zwischen den einmaligen Steuern beim Kauf und den laufenden Steuern einer Immobilie unterschieden.

Einmalige Steuern

Bei dem Kauf einer Immobilie fallen für den Käufer entweder Grunderwerbsteuer (ITP) oder  Mehrwertsteuer (IVA) an. 

Grunderwerbsteuer bzw. Verkehrssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, kurz ITP)

Bei allen Immobilienverkäufen, die nicht der Mehrwertsteuer unterliegen, fällt die Grunderwerbsteuer (ITP) an.

Diese ist auf den Balearen nach der Höhe des Kaufpreises gestaffelt und beträgt zwischen 8% und 10 %.

Die Neuregelung der Grunderwerbsteuer auf Mallorca ab dem 01.01.2013:

  • Immobilien bis zu einem Kaufpreis von 400.000 € werden mit 8 % Grunderwerbsteuer belegt.
  • Immobilien mit einem Kaufpreis von 400.001 € bis 600.000 € werden mit 9 % Grunderwerbsteuer belegt.
  • Immobilien mit einem Kaufpreis von über 600.001 € werden mit 10 % Grunderwerbsteuer belegt.

Mehrwertsteuer, (Impuesto sobre el Valor Añadido, kurz IVA)

Die Mehrwertsteuer fällt bei dem erstmaligen Verkauf einer Neubau-Immobilie, bei dem Verkauf von Bauland und Geschäftsgrundstücken oder beim dem Verkauf durch eine juristische Person an.

Mit Wirkung vom 31.10.2012 wurde das Gesetz zur Abführung der MwSt. (Ley del IVA, 7/2012, Art. 84) dahingehend geändert, dass der Käufer einer Immobilie die IVA direkt an das zuständige Finanzamt abzuführen hat.

Bei dem erstmaligen Verkauf von neu gebauten Immobilien fällt eine Mehrwertsteuer (IVA) in Höhe von 10 % an. 
   


§ Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn
Der Gewinn aus der Veräußerung einer Spanienimmobilie, die im Eigentum eines Nichtresidenten steht, ist in Spanien zu versteuern. Der Gewinn aus dem Immobilienverkauf errechnet sich aus der Differenz zwischen dem Anschaffungspreis (zzgl. damaliger Erwerbsnebenkosten – IVA, Grunderwerbsteuer, Notar- und Registerkosten, werterhöhender Aufwendungen – Modernisierungs- und Renovierungskosten, akkumulierte Abschreibungen, Maklergebühren) und dem Verkaufserlös. Auf den so ermittelten Gewinn sind 19 % Steuern zu zahlen. In diesem Zusammenhang sei darauf hingewiesen, dass es in Spanien – anders als in Deutschland – keine Spekulationsfrist gibt, also der Gewinn immer mit demselben Steuersatz von 19 % zu versteuern ist, gleichgültig ob der Ankauf vor 5, 10 oder 20 Jahren erfolgte. Es ist häufig zu lesen, dass der in Spanien erzielte Gewinn auch in Deutschland der Besteuerung unterliege, dann aber die in Spanien gezahlte Steuer anzurechnen sei. Dies ist nur bedingt zutreffend. Im Regelfall ist der Verkaufsgewinn in Deutschland nicht zu versteuern, nämlich immer dann, wenn die Spanien-Immobilie nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dies ist immer dann der Fall, wenn die Spanien-Immobilie in dem Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Auch Ferienwohnungen dienen der eigenen Nutzung, auch wenn sie nur wenige Wochen im Jahr tatsächlich genutzt wurden, in dem übrigen Zeitraum aber dem Eigentümer zur ausschließlichen Nutzung zur Verfügung standen. Diese Thematik sollte man im Auge behalten, wenn man eine Ferienimmobilie – auch – zum Zwecke der Ferienvermietung kauft. Verkauft man die Spanien-Immobilie nach einer Haltefrist von 10 Jahren, ist der Verkaufsvorgang in jedem Fall in Deutschland nicht steuerbar. Der 3 %-ige Steuereinbehalt Bezüglich der vom Verkäufer zu zahlenden Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn gibt es in Spanien die Sonderregelung, dass der Käufer 3 % des beurkundeten Kaufpreises einbehalten und innerhalb eines Monats als A-Conto-Zahlung auf die Gewinnsteuer des Verkäufers an das Finanzamt abführen muss. Damit sichert sich der spanische Fiskus einen Teil der zu erwartenden Gewinnsteuer. Der nichtresidente Verkäufer hat innerhalb von 4 Monaten seit dem Verkauf eine Steuererklärung für den Immobilienverkauf abzugeben, in der er dann die 3 % als bereits geleistete Zahlung auf die endgültige Steuerschuld absetzen.


§ Steuern beim Verkauf der Immobilie
Für den Verkäufer einer Immobilie in Spanien fallen die gemeindliche Wertzuwachsteuer (Plusvalía) und die Gewinnsteuer im Rahmen der Einkommensteuer (IRPF) an. gemeindliche Wertzuwachssteuer (Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, kurz Plusvalía) Die Plusvalía besteuert den Wertzuwachs von städtischem Grund und Boden (nicht von Gebäuden) seit dem letzten Eigentumswechsel (z.B. durch Vererbung, Verkauf, Schenkung) der Immobilie. Steuerpflichtig ist der Verkäufer. Die Steuer ist spätestens 30 Tage nach Beurkundung des notariellen Kaufvertrags zu zahlen. Die Höhe der Plusvalia ist abhängig von dem gemeindlich festgesetzten Bodenwert (Valor del Terreno), der Dauer des Besitzes und der Einwohnerzahl der Gemeinde. Da die Gemeinden den Bodenwert und den Steuersatz im Rahmen der Bestimmungen des Gesetzes zur Regelung der lokalen Steuern selbst festsetzen, ist eine generelle. Aussage über die Höhe der Plusvalia nicht möglich sondern jeweils für den konkreten Einzelfall durch einen Steuerberater ermitteln zu lassen.



§ NIE-Nummer
Jeder Ausländer braucht auf Mallorca eine Steueridentifikationsnummer (NIE-Nummer) um jegliche Geschäfte abzuschliessen und vor allem beim Erwerb einer Immobilie. Die Einholung dieser NIE-Nummer kann entweder persönlich oder über eine Gestoria (Steuerbüro) erfolgen. Falls der Antragsteller nicht persönlich erscheint, ist es erforderlich, neben der Bevollmächtigung, eine notarielle beglaubigte Kopie vom gültigen Personalausweis oder Reisepass einzureichen. Falls dieses Dokument im Ausland erstellt wurde, muss es mit der Haager Apostille versehen werden. Die persönliche (oder per notarieller Bevollmächtigung) Beantragung der Steuernummer in den spanischen Konsulaten in Deutschland ist jedoch weiterhin möglich, es sei denn, der Antragsteller beabsichtigt z.B. in Spanien zu arbeiten oder zu studieren, und somit in Spanien zu leben. Dann kann der Antrag nicht über das Konsulat, sondern nur bei der spanischen Polizei gestellt werden. Die NIE ist fortlaufend, persönlich und unübertragbar und wird im spanischen Ausländerzentralregister von der Generaldirektion der Polizei und der Guardia Civil erteilt. Die NIE dient Ausländern zugleich als Steuernummer, Número de Identificación Fiscal (NIF). Deswegen, vergessen Sie nicht, diese Nummer auch beim Finanzamt anzumelden. Sie muss bei allen Anträgen, Erklärungen und Formalitäten gegenüber spanischen Behörden immer angegeben werden.



§ Rechtliche Prüfung der Immobilie.
Wenn Sie das Ferienhaus Ihrer Träume gefunden haben, springen Sie nicht sofort in einem verbindlichen Vertrag ohne die Legalität dieser Immobilie geprüft zu haben, besonders in dem Fall, dass Sie planen diese Immobilie später für eine touristische Vermietung zu verwenden. Folgende Punkte sollten unter anderen geprüft werden: Katasteramt: Überprüfung aller Daten (Eigentümer, Immobilie, Gebäude, Schwimmbad, Garage, usw.), um festzustellen, ob sie mit den tatsächlichen Gegebenheiten und dem Grundbuchamt übereinstimmen. Grundbuchamt: Beantragung eines aktuellen Grundbuchauszuges zur Überprüfung aller Daten (Eigentümer, Nissbrauch, Immobilienbeschreibung, Umgrenzungen…), Feststellung von Belastungen (Hypotheken, Pfändungen, Wegerechte, Steuerbelastungen…). Hypotheken und andere Belastungen (z.B. eventuell bestehende Mietverträge) Gemeinde: Prüfen, dass bzgl. der Immobilie kein Verfahren aus Steuergründen, oder wegen unlizenziert erbrachten Arbeiten eingeleitet und die Immobilie korrekt identifiziert ist. Weitere Baumöglichkeiten: Prüfung der geltenden Vorschriften und Bestätigung durch einen Fachmann. Aufzeichnungen im Grundbuch, um festzustellen, ob es aus Grundstücksabtrennung stammt. Eigentümergemeinschaft: Bescheinigung, dass man sich bzgl. derGemeinschaftskosten mit den Zahlungsverpflichtungen auf dem Laufenden befindet. Sonstige Unterlagen, wie zum Beispiel: Bewohnbarkeitbescheinigung, topographischer Bericht (falls erforderlich), Immobilienversicherung, Zehnjahresverischerung für neue Immobilien, Energieausweis, Grund- und Müllsteuern, Dokumente und Garantien von Ausstattungen usw…



§ Real Estate Transfer Tax -Buying property in Mallorca, costs, fees and taxes This tax is levied on the sale of second-hand properties or subsequent transmissions. The deadline for the settlement and payment of taxes is one month from the date of the granting of the public deeds. The tax rate will change according to the Autonomic Community and the base of calculation is the purchase price that appears in the deed. In the Balearic Islands the payable amount is obtained by applying onto the taxable base (value of the Property fixed on the deeds) the rate resulting from the following schedule: From January 1st, 2013. Base of the tax Applicable rate 0,00€ to 400.000€ 8% 400.000€ to 600.000€ 9% From 600.000€ and above 10%
*Garage places not attached to housing, a maximum of two per property are taxed with 8% on a value of 30.000 € and 9% exceeding that amount. Value added Tax (VAT) - Buying property in Mallorca, costs, fees and taxes The VAT is levied on the first transfer of real estate objects, meaning the tax is only applied on properties of new construction and first transmission. At present the applicable rate is 10% on the purchase price. For all other transfers of real estate objects subject to VAT (business premises, warehouses, garages, which are not transferred together with the dwelling, plots, etc..) the general VAT is changed to 21%. The buyer must remunerate the vendor at the time of the transmission of the property. Stamps Duty Tax - Buying property in Mallorca, costs, fees and taxes The moment of the transmission of a property, subject to VAT by public deed, the buyer is obliged to pay the STAMP DUTY TAX to the Balearic Tax Agency, which since January 2013 is generally 1.2 % of the purchase price. This tax must be paid within one month starting from the date of the signature of the public deed of sale.
TAXES ASSOCIATED WITH THE POSSESSION OF A PROPERTY - Buying property in Mallorca, costs, fees and taxes PROPERTY TAX (IBI) - Buying property in Mallorca, costs, fees and taxes Owners of property in Spain (residents and non residents) must pay an annual property tax to the corresponding local Town Hall. The amount payable is worked out by each municipality based on the cadastral value of the property in question and a tax rate is issued by the Town Hall. RUBBISH COLLECTION - Buying property in Mallorca, costs, fees and taxes The cost will vary but normally it is between 150€ and 200€ per annum depending the size of the property.



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